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La tourmente des promoteurs immobiliers fera-t-elle baisser les prix ? Version imprimable Suggérer par mail
La mise en redressement judiciaire du groupe Céléos, la semaine dernière, a fait l'effet d'une bombe. Après plusieurs mois de méthode Coué, les professionnels de l'immobilier sont rappelés à la dure réalité : le marché subit un violent ralentissement, et les menaces de faillites, tant chez les promoteurs que chez les agents immobiliers, sont bien réelles.

De plus en plus de logements achevés restent invendus
Mise à mal par la conjoncture, la trésorerie du promoteur breton n'a pas résisté à l'effondrement des ventes de logements neufs, en baisse de plus de 30% depuis janvier. Et ce malgré les bons résultats affichés au cours des précédentes années.

"Le modèle économique de la construction repose sur des ventes rapides", explique Emmanuel Parrot, analyste chez Gilbert Dupont. "Avant de bâtir un programme de 100 logements, un promoteur commercialise déjà 30 à 40 biens. Ensuite il achète le terrain et lance la construction, pendant laquelle il devra finir de vendre les 60 logements restant". Car pour financer l'opération, le promoteur a contracté des crédits à court terme, qu'il faut rembourser rapidement. "Or il existe désormais un «stock physique» de logements neufs" relève Emmanuel Parrot, c'est-à-dire des biens qui sont achevés sans avoir trouvé preneur. Rarissimes ces dernières années, ils représentent désormais 3,5% du total de logements neufs à la vente, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs constructeurs. Un manque à gagner qui plombe la trésorerie des sociétés les plus fragiles, ou les moins prévoyantes.
Ralentir les constructions… et baisser les prix
Conséquence, les avertissements sur résultats se sont multipliés dès la fin du premier semestre. Kaufman & Broad, l'un des géants du secteur, avait tiré la sonnette d'alarme en juin en prévenant que le ralentissement du marché affecterait son chiffre d'affaires. Dans la foulée, le groupe Nouveaux constructeurs revoyait à la baisse ses objectifs, suscitant la méfiance des investisseurs. En un an, la valeur de l'action a été divisée par 10.

"Désormais, il leur reste peu de marge de manœuvre, poursuit Emmanuel Parrot. Ralentir la construction de nouveaux programmes, comme l'a fait Kaufman & Broad en renonçant à un projet sur trois. Et baisser les prix. C'est leur seule vraie variable d'ajustement." Sauf qu'il n'est pas facile de rogner sur ses marges lorsque la situation est déjà difficile. Selon l'analyste, les promoteurs s'attaqueront d'abord au stock physique. S'il continue de grossir, ils seront obligés de casser les prix pour boucler la vente des programmes. Des opérations discounts qui, au final, risquent d'entraîner le reste du marché vers le bas.

La liquidation judiciaire de promoteurs aujourd'hui en redressement pourrait aussi faire chuter les prix. C'est l'avis de Maître Bazaille, président de l'institut notarial de l'immobilier. "Un liquidateur judiciaire cherche à vendre rapidement les biens de l'entreprise. Si un promoteur laisse de nombreux logements invendus dans un secteur où l'offre est abondante, il faudra baisser franchement les prix, ce qui pèsera sur le reste du marché".

L'Etat attend au tourant
Un acheteur a déjà reniflé la bonne affaire. Il s'agit de l'Etat, qui pourrait profiter de l'occasion pour acquérir de nouveaux logements sociaux à des prix modérés. "Les pouvoirs publics vont accélérer les reventes de HLM à leurs occupants, pour dégager du cash et permettre aux bailleurs sociaux d'acheter les fins de programmes des promoteurs", explique encore Me Bazaille.

Le temps des emplettes à bon compte devrait d'ailleurs durer un bon moment. "Il faut s'attendre à plusieurs années de difficultés pour les promoteurs en raison de la forte inertie du marché immobilier", prévoit Emmanuel Parrot. "Pour l'instant nous constatons le ralentissement, mais pas encore cette baisse des prix qui marquera la deuxième période du cycle " ajoute l'analyste qui glisse une confidence : "chez Kaufman & Broad comme chez Nexity, on ne prévoit pas de sortie de crise avant 2010".
source : capital.fr
 
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